Czy lepiej mieszkać w wynajmowanych 4 kątach i „napychać komuś kieszenie”, czy może warto kupić mieszkanie dla siebie na kredyt i powoli je spłacać? Jeśli kupować, to kiedy? Jeśli wynajmować, to dlaczego? Jest wiele argumentów zarówno za jedną, jak i drugą opcją. Zebrałem je poniżej, bo każdy musi sobie sam zważyć wszystkie za i przeciw, aby podjąć najlepszą dla siebie decyzję.

Stali przed nią Tomek i Asia, którzy skończyli niedawno studia, właśnie wzięli ślub. Mają z niego trochę oszczędności, które starczą na 10% wkładu własnego. Chcieliby zamieszkać wreszcie razem na warszawskiej Ochocie. Znają tę dzielnicę, bo tu się poznali i wiele lat uczyli, poza tym mają stąd dobry dojazd do pracy. Przez cały okres studiów Tomek wynajmował pokój z kolegami, a Asia mieszkała niedaleko z rodzicami. Mają więc zupełnie odmienne punkty widzenia.

WYNAJEM

Co przemawia za tym, żeby razem wynajęli mieszkanie dla siebie?

Lepiej wynająć?

  • Elastyczność – Tomek wie, że mieszkania są różne i nie wszystko widać na pierwszy rzut oka. Warto więc mieć możliwość ewakuacji z tarapatów i się wyprowadzić. Może to być konieczne jak się np. okaże, że sąsiad „hoduje” karaluchy, a pluskwy zaczną po miesiącu wyłazić z każdej dziury. Przerabiał już to i wie, że nawet do porządnej wspólnoty może wprowadzić się jakiś menel, który co wieczór robi awantury. Poza tym za oknem mogą postawić apartamentowiec i po pięknym słonecznym salonie zostanie zacieniona nora z widokiem na zaplecze sklepu. A jak się okaże, że na klatce patologiczny sąsiad trzyma śmieci, niepotrzebne graty i w dodatku pali kilka razy dziennie papierosy na klatce, a cały dym leci Ci do mieszkania, to często nie pozostaje nic innego jak ucieczka. Jeśli to nie Twoje mieszkanie, to sprawa jest dość prosta, w przeciwnym razie masz duży problem.
  • Mniej zmartwień – wynajmując, nie musisz się przejmować powyższym, możesz też mieć w poważaniu plan zagospodarowania przestrzeni, nie musisz się obawiać, że ceny mieszkań w okolicy spadną i stracisz znaczną część swojego majątku tylko dlatego, że rząd wprowadza jakieś nowe przepisy. Nie musisz się martwić, że zalejesz sąsiada lub, że to on Cię zaleje. A jak się coś popsuje, to dzwonisz po właściciela i idziesz do pracy. To on się martwi o swoje mieszkanie. Ty zawsze możesz sobie iść gdzieś indziej. Możesz np. podążać za pracą, żeby zawsze mieć blisko, szybko i wygodnie – dzięki temu można oszczędzić na dojazdach.
  • Oszczędzasz – bo sam wynajem jest często tańszy niż spłacanie i opłacanie własnego M. Asia sprawdziła, że mogliby wynająć w okolicy mieszkanie za 1600 zł + opłaty. Razem 1800 zł i o nic więcej się nie martwią. Jeśli kupią takie samo mieszkanie, to ich rata wyniesie średnio ok. 1500 zł. Wydaje się taniej, ale Asia jeszcze nie wie, że będą musieli zapłacić za administrację, za rachunki, podatki, użytkowanie wieczyste, obowiązkowe i niepotrzebne ubezpieczenie, żeby dostać kredyt. W sumie wyniesie ich to ponad 2000 zł miesięcznie. Poza tym stopy procentowe są na rekordowo niskim poziomie, dużo już spaść nie mogą, więc bardzo prawdopodobne jest to, że raty z czasem mogą wzrosnąć.
  • Bezpieczeństwo – jeśli powinie Ci się noga, zawsze możesz zejść na niższy standard (np. wynająć pokój albo ewentualnie wrócić do rodziców), w przypadku kredytu już się tak łatwo nie wycofasz. Jeśli w ogóle Ci się uda, to będzie to obarczone dużą stratą. Ponadto – w razie jakiegoś kryzysu lub zawirowań politycznych i nowych programów rządowych, które zabiją rynek nieruchomości – jesteś w bezpiecznej pozycji. Ciebie to nie dotyczy, omijają Cię też problemy, które dotknęły np. nieświadomych Frankowiczów, którzy teraz nie mogą spać spokojnie ze względu na kredyt i kursy walut.
    Bezpieczeństwo niesie ze sobą jeszcze jedną zaletę. Jeśli nie masz bata nad głową w postaci kredytu i widma windykacji (jak coś pójdzie nie tak), łatwiej Ci będzie ryzykować. Jak wiadomo, kto nie ryzykuje, ten nie wygrywa i w życiu czasem trzeba podjąć odważną decyzję np. iść po podwyżkę albo zmienić pracę na lepszą. Kredyt sprawia, że będziesz się kurczowo trzymać każdego przychodu. I nawet jak zaczniesz rzygać obecną pracą, to w niej prawdopodobnie zostaniesz z obawy o stratę przychodu, która może pociągnąć za sobą stratę mieszkania i oszczędności.
    Bez kredytu jesteś wolny/a i o wiele łatwiej jest się wtedy przeprowadzić do innego miejsca na świecie, gdzie jest szansa zrobić coś wyjątkowego i przy okazji nieźle na tym zarobić. O wiele łatwiej jest podjąć takie ryzyko, jak nie ma się łańcucha w postaci kredytu. Tomek i Asia są w wieku, gdzie powinni jak najwięcej się uczyć, poznać zwyczaje u różnych pracodawców, żeby wiedzieć, co im najbardziej odpowiada. To właśnie po studiach (a najlepiej w ich trakcie) powinniśmy jak najwięcej testować i próbować, bo jak się pojawią dzieci, to już jest o wiele trudniej. A jak sobie wyrobić opinię, jak cały czas się pracuje tylko w jednym miejscu?
  • Prawo jest po Twojej stronie – od zawsze powstają napięcia na styku wynajmujący i najemca. Prawo tutaj nie jest wyważone i jest bardzo przychylne najemcom, paradoksalnie to właśnie z tego powodu wynikają ich największe problemy, bo właściciele często zdają sobie sprawę, że są na straconej pozycji i chcą się jak najbardziej zabezpieczyć. Prawo ochrony lokatora sprawiło, że każdy właściciel, który planuje rozsądnie podejść do tematyki wynajmu, musi się przygotować na najgorsze i zabezpieczyć swój cenny majątek. Niestety rynkowa wysokość kaucji (najczęściej w wysokości 1 czynszu), to maleńki ułamek w morzu potrzeb, jeśli niesforni najemcy puszczą mu z dymem chałupę lub zniszczą całe wyposażenie i uciekną. To nie jest sprawiedliwe, ale będąc wynajmującym jesteś w dużo lepszej sytuacji, jeśli dojdzie do sporu.
  • Rozeznanie i doświadczenie – testując różne mieszkania, można się szybko zorientować, co w nich jest długofalowo atutem, a co było pozornie czymś ciekawym. To samo dotyczy wad w różnych nieruchomościach. Warto jest zbierać doświadczenie niskim kosztem, żeby potem uniknąć dużych wtop finansowych. Poza tym Asia i Tomek są bardzo młodym małżeństwem, a remontując mieszkanie dla siebie, poddajemy bardzo dużej próbie związek i wiele par tego testu nie przechodzi. Ponieważ Asia i Tomek nie mieszkali wcześniej razem, zamieszkanie u kogoś przez jakiś czas wydaje się dobrym wstępem do dalszego życia na swoim.

Lepiej wynajmować?

  • Asi zawsze wynajem kojarzył się z nabijaniem komuś kasy i ma rację. Przez cały okres wynajmu będą wydawać pieniądze na coś, co nigdy nie będzie ich. Do tego dochodzi typowa w Polsce niechęć do ludzi, którzy żyją z wynajmu, bo z zewnątrz wygląda to tak, jakby nic nie robili i żyli cudzym kosztem. To oczywiście nie jest prawda. Tak czy inaczej, wynajmując od kogoś mieszkanie – jesteś de facto jego klientem, który płaci za określone dobra – dach nad głową.
  • Tomek z kolei wie, że jak zdecydują się na wynajem, to będą musieli się dopasować do widzimisię właścicieli. Mogą też trafić na psychola, który każe im dopłacać za żarówki, które się przepaliły po 3 latach albo stwierdzi, że odkurzacz, który ma 20 lat, brzmi jakoś inaczej i trzeba za to zapłacić z kaucji na koniec umowy.
  • Oboje zdają sobie też sprawę, że będą mieszkać nie do końca tak, jak sobie wymarzyli. Będą co prawda mieli własny kąt, a w nim własne rzeczy, ale będzie tam inny standard niż ten, który Asia widuje co chwilę w tych wszystkich pięknych czasopismach i serialach. Do tego prawdopodobnie wyposażenie nie będzie kompletne i nie będzie też sensu go uzupełniać. Kto chce inwestować własne środki w cudze mieszkanie?
  • Nie będą także mieli pełnego poczucia intymności, bo ktoś obcy będzie miał klucze do ich mieszkania i rzeczy, które w nim trzymają.
  • Niektórym przeszkadza też poczucie bycia kontrolowanym. Co zrozumiałe właściciel się martwi o swój majątek, więc chce wszystko wiedzieć, chce zapobiegać i spać spokojnie, a że nie wszystkim można zaufać, to jak towarzysz Stalin wyznaje zasadę:

Kontrola najwyższą formą zaufania.

Mieszkanie dla siebie – własność

To może jednak własne M będzie dla nich lepszym rozwiązaniem?

Lepiej kupić?

  • Asi rodzice wpoili jej, że własne mieszkanie to podstawa. Co prawda żyli w innych czasach, a wtedy mieszkanie się dostawało z przydziału, a potem można je było za bezcen wykupić, ale przekonują Asię, że za parę lat będzie właścicielem. Może nie nacieszy się własnością tak długo jak kredytem, ale przynajmniej zostawi mieszkanie komuś w spadku i sprawi, że kolejne pokolenie będzie miało lepszy start i wnuki będą mogły żyć na wysokim poziomie.
  • Poza tym po spłaceniu kredytu, koszty mieszkaniowe znacząco spadną. Wtedy będą mieć duże nadwyżki finansowe, a w odległej przyszłości będzie mogła liczyć na odwróconą hipotekę i nie będzie się stresować, że ZUS będzie im płacił głodowe emerytury jak się zestarzeje. Trzeba mieć świadomość, że dzisiejsi 20-30 latkowie są z wyżu demograficznego, więc to normalne, że jak dojdą do wieku emerytalnego, to ten niż będzie musiał się na nich wszystkich zrzucić. Czy to nie jest zbyt duże ryzyko?
  • Tomek też zawsze słyszał, że własne mieszkanie podnosi status społeczny – wszyscy dookoła chcą mieć własne M choćby na kredyt. Uważają to za zacną „inwestycję” i dzielnie oddają większą część swojej pensji bankom, żeby mieszkać w luksusach. Na horyzoncie widzą kolejne szczeble kariery, a wraz z nimi wyższe zarobki. To pozwala wierzyć, że kredyt spłacą nie za 30 lat, a może za 20, jak będą skrupulatnie nadpłacać. Wtedy będą na swoim i kupią sobie drugie mieszkanie na wynajem, żeby mieć na emeryturę dodatkowe pieniądze. Wszakże są przecież „inwestorami”.
  • Asia przekonuje więc Tomka, że to pierwszy krok w dorosłość i początek budowania swojego majątku.
  • Dodatkowo żartuje sobie: Wolnoć, Tomku, w swoim domku – mieszkasz tak jak chcesz, urządzasz jak chcesz, przerabiasz kiedy chcesz. Brak ograniczeń i narzucania woli wynajmującego, to też solidny argument za własnym mieszkaniem.
  • Tomek chce jak najlepiej dla Asi, a wie, że dla jego kobiety nic nie jest tak ważne jak stabilizacja. Może zatem wspiąć się na wyżyny męstwa i zostać wreszcie głową stabilnej rodziny i podjąć tę męską decyzję o zakupie? W końcu będą w tym razem, są młodzi, piękni i pełni energii, będą coraz lepiej zarabiać i uporają się z tym szybciej niż myślą. Z resztą jak wszyscy to robią i żyją, to my nie damy rady?

Niestety nie jest to prosta decyzja – własne mieszkanie ma jakieś wady (część z nich widać, czytając plusy wynajmu), a do tego dochodzi jeszcze to:

Mieszkanie dla siebie

  • Formalnie to twoje mieszkanie, ale tak naprawdę jak przestaniesz płacić raty, to bank może Ci je zabrać, żeby odzyskać swoje pieniądze (stąd też niektórzy nie są do końca przekonani czy to jest faktycznie ich mieszkanie czy jednak banku)

I niby spłacasz własne M, ale tak naprawdę finalnie nie będzie ono Twoje tylko Twoich dzieci, bo jak je spłacisz, to minie jakieś 30 lat, więc za długo się jego pełną własnością nie nacieszysz.

  • Wynajmując, płacisz komuś za mieszkanie i wcale nie będzie ono Twoje. Spłacając kredyt niby spłacasz swoje, ale jak trwa to 30-35 lat, to finalnie oddajesz do banku 2x tyle, ile to mieszkanie kosztowało.
  • Dodatkowo własne mieszkanie to nie lada pokusa, żeby w nie pakować niezliczoną ilość monet na różne dodatki, ulepszenia i rzeczy, których nigdy byśmy nie kupili do mieszkania, które wynajmujemy.
  • Poza tym mieszkanie na kredyt, to duże zobowiązanie, przywiązanie i odpowiedzialność. Trzeba będzie je spłacać – na dobre i na złe, póki śmierć Was nie wyręczy. Trzeba będzie zabezpieczyć się na różne zagrożenia, szkody i wypadki. A jak się mimo wszystko wydarzą, to trzeba będzie je wziąć na klatę. Nie będzie już tak łatwo uciec, gdy się pojawi jakiś problem przed oknem, w ścianie, za ścianą, w kominie, na klatce czy na dziedzińcu. Wszystkie trzeba będzie rozwiązać lub odpuścić, licząc się ze stratą. Poza tym – tak jak pisałem wcześniej – warto liczyć na dobre czasy, ale przygotować się na te trudniejsze. Co jak wprowadzą podatek katastralny?
  • Trzeba też uważać, żeby ta stabilizacja nie okazała się uziemieniem czy jakimś innym paraliżem. Stabilizacja to inaczej brak zmian. Zmiany mogą być dobre (rozwój) lub złe (regres). Na pewno chcesz stabilizacji? Moja ulubiona fraszka to:

    STABILIZACJA MOTYLKA TO SZPILKA (Jan Izydor Sztaudynger)

  • Asia i Tomek są młodzi i nawet im nie przeszło przez myśl, że mogą się rozwodzić, a niestety spotyka to coraz większą liczbę par. Wspólne mieszkanie powoduje zawsze niezły Sajgon z podziałem majątku. Patrząc z boku na swoich klientów, widzę jak ich piękne, młodzieńcze marzenia sprawiają im potem wiele problemów – najczęściej finansowych, a te pociągają kolejne. Jeszcze nie wiedzą, jak wiele par po 10 latach małżeństwa się rozpada i próbuje potem na szybko sprzedać to pierwsze mieszkanie – wtedy dopiero można kupić okazję! A co trzecia para 40-latków, która do mnie trafiała, szukając dużego mieszkania, zaczynała właśnie swoje 2. małżeństwo w innej konfiguracji.
  • Skąd w ogóle młodzi ludzie mają wiedzieć jakiego mieszkania dla siebie tak naprawdę potrzebują? Za pierwsze mieszkanie dla siebie najczęściej klienci przepłacają, żyją marzeniami, wykańczają je tak, jakby mieli w nim mieszkać już na zawsze. Nie wiedzą, że te kolory, o których ona marzy, za 5 lat w ogóle jej się nie będą podobały. Nie wiedzą jeszcze, że jak przyjdzie im sprzedać to mieszkanie, to kupujący powie, że w dupie ma to, co im się podobało i ile wydali na wyposażenie – on chce sobie zrobić po swojemu. Na parkiet położy panele, zielone ściany pomaluje na czekoladowy brąz, a z przestrzennego salonu z aneksem zrobi 2 małe pokoiki i oddzielną ciemną kuchnię.
    – Poza tym nasza młoda para nie przewidzi dokładnie, że jak im się urodzi dziecko, to będzie im za ciasno w tych 2 pokojach i w sumie jeszcze by się gabinet przydał. Najlepiej jakby całe mieszkanie przenieść bliżej parku. I bliżej pracy! I jeszcze bliżej mamusi, żeby się dziećmi opiekowała.
    Nie wiedzą, że potem jak minie kolejne 10 lat, to mały Franuś, czy jeszcze mniejsza Zosia będzie chciała mieć tylko swój pokój, bo koleżanki będą przychodziły. Wtedy nawet 3 pokoje, to będzie za mało. I będzie trzeba 5-cio pokojowego szukać, bo może wreszcie mamusia z tatusiem przyjedzie na noc i trzeba ich będzie jakoś przenocować. Bo kto się ich dziećmi zajmie, jak pójdą na ten bal, który odkładają już 10 lat?
    – Z kolei za następne 10 lat, jak się okaże, że dzieci już z domu pójdą, to to mieszkanie jakieś takie duże będzie. I puste.
    – Po następnych 10 latach, jak już babcia Asia zostanie sama, to czynsz zacznie jednak doskwierać. I w sumie za drogie będą nawet te 2 pokoje, bo odkąd dziadka Tomka nie ma, to cały czas siedzi w kuchni i TV ogląda – pokój z kuchnią by wystarczył. To może jednak kawalerka?

Życie to sztuka wyboru

Co mają wybrać nasi bohaterowie? Najem czy własne M? Jeśli najem, to dlaczego? Jeśli zakup, to co i kiedy?


Na jakie mieszkanie ma się Asia z Tomkiem zdecydować? 2-pokojowe czy może perspektywicznie 3-pokojowe? Póki nie ma dzieci, to w jednym pokoju mogliby mieć gabinet z biurkiem. Jak się dzieci pojawią, to i tak w domu się nie da pracować, więc gabinet można będzie przerobić na pokój dziecięcy. A może pójść na całość i od razu docelowe 4-pokojowe? Co o tym wszystkim sądzisz?
Więcej wpisów o nieruchomościach, branży i rynku znajdziesz tutaj.