Władysław Bartoszewski mówił, że

Nie wszystko co się opłaca – warto i nie wszystko warto, co się opłaca.

I rozróżnienie warto od opłaca się jest bardzo istotne w kontekście tego wpisu.

 

Na początku ustalmy kilka rzeczy:

  • Branie pożyczki/kredytu, to nic innego jak kupowanie rzeczy, na które nas jeszcze nie stać. Jeśli te wydatki idą na konsumpcję, to bardzo wyhamują budowanie niezależności i powiększanie Twojego majątku. Za jakiś czas będzie trzeba oddać znacznie więcej.
  • Kredyt, który się opłaca, to kredyt inwestycyjny, jeśli oczywiście pozwoli zarobić dużo więcej niż sam kosztuje. Jeśli masz pomysł/biznes/inwestycję, która na pewno da Ci wyższą stopę zwrotu niż odsetki, jakie będzie trzeba co miesiąc płacić do banku, to OK. W przeciwnym razie, strzelasz sobie w stopę (procentową!).
  • I na koniec: zakup mieszkania dla siebie nie jest inwestycją. Taki kredyt mimo, że hipoteczny jest znacznie bliżej konsumpcyjnego nić inwestycyjnego, bo kupujesz udogodnienie, które co miesiąc będzie drenować Twoją kieszeń. Będziesz miał(a) do opłacenia podatki, administrację, media, raty, remonty, wystrój, wyposażenie i awarie. W dłuższym horyzoncie czasowym jedyna szansa, że nie stracisz, to ogromny wzrost wartości nieruchomości w okolicy. I wiem, że to dość kontrowersyjne, ale w dalszej części liczby same się obronią.

    Wieść gminna głosi, że ceny nieruchomości zawsze rosną, nie jest to jednak prawda. Spójrz na lata 2009-2015, spójrz na Tokio, spójrz na Ukrainę…

  • Ceny zależą od popytu, podaży i wartości pieniądza.
    – Popyt teoretycznie rośnie, bo jest nas coraz więcej na świecie. Przyrost ludności, to jednak średnia i są miejsca, skąd ludzie uciekają byle dalej. Wszystko więc zależy od lokalnej demografii.
    – Podaż rośnie, bo budujemy coraz wyżej i coraz gęściej, ale jest ograniczona, bo mamy skończoną powierzchnię na Ziemi.
    – Pieniądza też jest coraz więcej, bo drukujemy.

Dlatego cena nieruchomości zależy od tego, czy szybciej rośnie podaż (ilość mieszkań na sprzedaż), czy może popyt (napaleni kupujący) i dodruk pieniędzy. Wszystko wskazuje na to, że to drugie, ale pewności nie mamy. Rozsądnie przygotować się na najgorsze, a liczyć na scenariusz umiarkowany – np. taki: podaż wyrówna popyt (do tego dąży rynek), ale ze względu na dodruk pieniądza i inflację, ich cena (wyrażona w zł) będzie bardzo powoli rosła. Cena! Nie wartość, bo ta względem innych dóbr (złota, żywności, wartości pracy) będzie taka sama. Inaczej mówiąc: to wartość pieniądza spadnie.

Wynająć czy kupić własne mieszkanie?

Asia i Tomek, których sytuację analizowaliśmy poprzednio, stoją przed taką decyzją. Pierwsza moja myśl była: Kupujcie – za parę lat będzie wasze,  ale po głębszej analizie wiem, że w ich sytuacji zakup na kredyt mieszkania dla nich samych się nie opłaca.

– Wynajem będzie dla nich lekcją pokory i relacji. Pozwoli zweryfikować ich prawdziwe potrzeby oraz da szansę porównać różne mieszkania w codziennych sytuacjach i przetestować je z małym ryzykiem. Wynajem daje też dużą wolność i elastyczność.
– Własne mieszkanie z kolei jest fajne, uniezależnia i ma szereg innych plusów, ale kredyt na własne mieszkanie dla siebie już taki super nie jest, zwłaszcza jak Cię nie stać na szybką nadpłatę kredytu.

Gdybym był na ich miejscu uznałbym, że warto wynająć, m.in. dlatego, że to się opłaca (wyliczenia będą później). Do tego dochodzi jeszcze to, że

Jest czas na stabilizację i jest czas na poszukiwania

Nasi bohaterowie są w wieku, kiedy powinni zapomnieć o stabilizacji i jak najwięcej mieszać w swoim życiu. Powinni szukać najlepszej dla siebie drogi.

  • Kiedy jak nie w wieku 20-30 lat, mogą na luzie eksplorować rynek pracy i przeznaczyć czas na testowanie różnych pracodawców, żeby sprawdzić różne modele pracy? Wiele osób narzeka na pracodawcę i na swoją sytuację zawodową, a nawet nie sprawdzili, czy aby za płotem nie jest lepsza sytuacja.
  • Jeśli uznają, że etat, to nie jest to, to kiedy jak nie teraz bez zażenowania można podpatrywać „jak to się robi”? Wtedy o wiele łatwiej rozpocząć własny biznes, który będzie lepszy niż to, co obecnie oferuje konkurencja?
  • Kiedy jak nie teraz, mają zwiedzać i podglądać co/jak robią ludzie na drugim końcu świata?
  • Kiedy jak nie teraz mogą szukać ludzi, z którymi w przyszłości będą robić wielkie rzeczy?
  • Kiedy jak nie teraz będą szukać mentorów, inspiracji i ludzi, którzy pokażą im jak, krok po kroku, coś osiągnąć.

Teraz właśnie jest ich czas na naukę i zbieranie doświadczenia, teraz mogą najwięcej zaryzykować, bo nie mają zobowiązań, nie mają nikogo na swoim utrzymaniu i nawet jak wszystko stracą, to są młodzi i szybko się podniosą. Za 10 lat oczywiście nie będzie za późno, ale będzie nieco trudniej. Poza tym będą się musieli ścigać z dwudziestolatkami, którzy będą głodni jakiejkolwiek pracy i będą mogli siedzieć w niej po 13 godzin, bo nie będą na nich czekały małe dzieci w domu.

Krystalizacja potrzeb i dotarcie się w bezpiecznych warunkach

Młode pary potrzebują czasu, żeby się dotrzeć w związku. Największym zabójcą relacji są wygórowane oczekiwania co do drugiej połówki. Związek uczy, by na siłę nie forsować tylko własnego punktu widzenia. W początkowej fazie mieszkania razem nie jest łatwo uniknąć spięć. Każdy ma swoją wizję. Bez sensu dorzucać dodatkowe stresy i problemy wynikające z wiszącego nad głową kredytu, niekończącego się remontu, braku oczekiwanych rezultatów i różnych wizji co do wystroju.

Mieszkając jakiś czas u kogoś, możemy tanim kosztem zweryfikować czego tak naprawdę potrzebujemy. M2, trzech pokoi, czy może perspektywicznie pomyślimy o mieszkaniu z 4-5 sypialniami. Po jakimś czasie może do nas dotrze, że własne mieszkanie, to nie jest zakup do końca życia i warto przemyśleć, na ile lat je planujemy kupić. Możemy też opracować optymalną strategię pod nasze potrzeby. Statystycznie co parę lat będziemy myśleli o zmianie. Jak kupimy od razu ogromne własne mieszkanie, to potem będzie dla nas za duże i za drogie, a dużego mieszkania potem trudno się pozbyć.

Mieszkając wspólnie, uczymy się nie tylko siebie nawzajem. Wynajmowanie mieszkania uczy też pokory. Musimy się przecież dostroić do właścicieli i do danego wyposażenia. Po jakimś czasie dochodzimy do wniosku, że nawet jak nie wszystko jest takie, jak sobie wymarzyliśmy, to i tak da się żyć. Nawet największe księżniczki zrozumieją, że są o wiele ważniejsze rzeczy w życiu niż piękny gzyms pod sufitem, okraszony wielobarwnym światełkiem. Na co dzień bardziej istotne będzie np. to, czy w okolicy da się kupić śmietanę w niedzielę po 18:00 i czy zmieści się w małym pokoju dodatkowe biurko. Za parę lat przyjdzie czas na złote klamki wysadzane diamentami. Na początku opłaca się trochę wstrzymać – procent składany da dzięki temu o wiele lepszą nagrodę!

To co się w takim razie opłaca?

Jeśli podejdziemy do tematu czysto finansowo, to bardziej opłaca się pójść dwutorowo.

  1. Mieszkanie dla siebie wynająć i zyskać przy tym wszystkie atuty związane z elastycznością, wolnością, przestrzebnią oraz zbieraniem doświadczenia.
  2. Równolegle możemy kupić tanie mieszkanie pod inwestycję, na „mądry” kredyt hipoteczny (inwestycyjny), który nie będzie dla nas nadmiernie stresujący i sam się będzie spłacał. Tym samym będziemy mieli szansę na dodatkowe doświadczenia, a jak zrobimy wszystko z głową, to wyeliminujemy większość ryzyk, a te co zostaną, znacząco zminimalizujemy.

Dla bardziej zdeterminowanych i potrafiących zrezygnować na jakiś czas z luksusów, dobrym rozwiązaniem na start jest opcja 2 w 1, czyli kupienie takiego mieszkania, które będzie częściowo wynajęte, a częściowo będziemy w nim mogli mieszkać.

 

Przyjrzyjmy się na razie opcji z 2 mieszkaniami.

Jak Asia i Tomek wyjdą finansowo na takim ruchu?

Jeśli nie znasz sytuacji Asi i Tomka, to w skrócie: są to bohaterowie poprzedniego wpisu, mają 35.000 zł oszczędności, pracują na etacie i zastanawiają się nad zakupem mieszkania dla siebie. Jak chcesz zobaczyć, przed jakim stoją wyzwaniem oraz wszystkie plusy i minusy najmu vs zakupu, kliknij tutaj.

Jeśli wybiorą kupno mieszkania dla siebie, będą musieli wydać:

  • 300.000 zł cena mieszkania (finansowane kredytem)
  • 18.000 zł koszty około-transakcyjne (notariusz, pośrednik, PCC)
  • 35.000 zł remont dla siebie (ze środków własnych i częściowo z kredytu)

=> SUMA: 353.000 zł

W rezultacie zostaną bez oszczędności i będą mieli 318.000 zł kredytu + odsetki do zapłacenia. Pomijając kwestie, czy w ogóle by taki kredyt dostali.

Dodatkowo będą ponosić co miesiąc następujące koszty:

  • -1.500 zł rata kredytu
  • -400 zł opłaty za mieszkanie
  • -100 zł dodatkowe opłaty związane z kredytem i mieszkaniem (np. ubezpieczenia, podatki, użytkowanie wieczyste)

=> SUMA: -2.000 zł/miesiąc  = -24.000 zł/rocznie


Zobaczmy, co się stanie, jak wynajmą takie samo mieszkanie, a swoją zdolność kredytową spożytkują na inwestycję – zakup malutkiej kawalerki na wynajem:

  • 200.000 zł cena kawalerki (kredyt)
  • 20.000 zł remont kawalerki

oraz z oszczędności własnych:

  • 12.000 zł koszty około-transakcyjne (notariusz, pośrednik, PCC)
  • 3.000 zł kaucja za wynajmowane mieszkanie dla siebie
  • 2.000 zł doposażenie mieszkania dla siebie w brakujące meble i inne rzeczy

=> SUMA: 237.000 zł 

W rezultacie będą mieli  200.000 zł kredytu, który jest w ich zasięgu i zostanie im jeszcze 2.000 zł oszczędności. A jak wyglądają teraz ich przepływy miesięczne?

  • -1.500 zł miesięcznie czynsz (wynajem M. dla siebie)
  • -100 zł zaliczki miesięczne na media (wynajem M. dla siebie)
  • +1.400 zł miesięcznie za wynajem kawalerki na kredyt
  • +100 zł na zaliczki na media
  • -300 zł opłaty miesięczne za kawalerkę
  • -950 zł rata kredytu
  • -50 zł dodatkowe opłaty związane z kredytem i mieszkaniem (np. ubezpieczenia, podatki, użytkowanie wieczyste)

=> SUMA: -1400 zł/miesiąc  = -16.800 zł/rocznie

Prawda, że lepiej niż 24.000 zł w plecy?

Podsumowanie

Jak widać, na takim zabiegu nasi bohaterowie oszczędzają ponad 7.000 zł rocznie i mogą równie dobrze mieszkać pół roku na Filipinach, gdzie życie jest jeszcze tańsze. Mają przy tym dużo mniejszy kredyt i mogą go spokojnie nadpłacać. Po 10 latach mogliby o nim zapomnieć, ale czy warto go wcześniej spłacić? O tym będzie kiedy indziej. Istotne jest to, że można ten wynik jeszcze bardziej podkręcić i nawet wyjść na plus w przepływach miesięcznych.

Podane dane są na podstawie cen na Warszawskiej Ochocie i są poparte wieloma transakcjami, które miałem przyjemność przeprowadzać. Mam także świadomość, że aby osiągnąć takie wyniki, trzeba mieć doświadczenie lub dobrego doradcę. Pokazany wynik na kawalerce można oczywiście znacząco zwiększyć, bo można na takim mieszkaniu zarabiać 2.000, 2.200, a nawet 3.500 zł/miesiąc. Sposobów jest kilka, mają swoje wady i zalety – ale o tym będzie innym razem.