Nieraz stoimy przed trudnym wyborem i nie możemy się zdecydować. Najgorsze, na co możemy sobie pozwolić, jest stanie w miejscu. Dlatego warto tam, gdzie to możliwe, stosować uniwersalne wskaźniki (np. zwrot z inwestycji) i dać liczbom wybrać, w co wchodzić, a w co nie.

Inwestowanie to taki proces, gdzie wkładamy w coś zaangażowanie/kasę i liczymy, że wyjmiemy jej za jakiś czas więcej. Realizować zyski możemy:

  1. jednorazowo – zarabiamy na wyjściu z inwestycji
  2. cyklicznie – gdzie czerpiemy korzyści długofalowo i raz zainwestowany kapitał pracuje przez długi okres.

Co jest lepsze?

Pomińmy kwestie emocjonalne i indywidualne korzyści, które możemy czerpać równolegle z danej inwestycji (np. doświadczenie, które zdobędziemy przy jej realizacji lub kontakty, jakie możemy zyskać wchodząc w dane przedsięwzięcie; mogą to być też różne własne preferencje czy marzenia). Skupmy się na liczbach. Jak oszacować, co jest dobrą inwestycją, a co nią nie jest?

Kluczowy jest zwrot z inwestycji, a raczej z zainwestowanego kapitału. Żeby go dokładnie obliczyć trzeba poznać wszystkie składowe kosztów i dobrze oszacować zysk. Łatwo jest pominąć pewne składniki i to niestety często jest wykorzystywane np. w reklamach. Jak zatem powinniśmy liczyć zwrot, żeby móc porównywać różne produkty finansowe/inwestycje lub tak zwyczajnie nie dać się zrobić w balona zespołom z marketingu i sprzedaży?

ROE i ROI (zwrot z inwestycji)

To są 2 najczęściej spotykane wskaźniki, określające zwrot z inwestycji. Dzięki nim można porównać z pozoru zupełnie niepowiązane zagadnienia, bo wszystko sprowadza się do bardzo prostej matematyki. Dodawania, odejmowania i dzielenia.

Co możemy porównywać?

  • opłacalność lokaty w banku
  • opłacalność reklamy na fb
  • opłacalność nadpłacania rat kredytu vs inwestycji na giełdzie
  • opłacalność gry na forex
  • opłacalność inwestycji w mieszkania na wynajem
  • opłacalność obrotu nieruchomościami
  • a nawet tak abstrakcyjne dla niektórych inwestycje, jak zakładanie się, kto ma lepszy układ kart w ręku

Znajdziemy różne wskaźniki – np. bb/100h, pipsy, oczka, czy rozmaite ilorazy: 5zł/1zł, ale nam są potrzebne proste i uniwersalne. Niektórzy skupiają się na przepływach pieniężnych (tzw. cashflow i liczą, ile złotych mają na czysto w miesiącu po odjęciu wszystkich kosztów). Inni próbują porównywać same dochody (bez refleksji nad kosztami i zainwestowanym kapitałem). To ostatnie, choć daje jakiś obraz zysków, jest całkowicie oderwane od jakiegokolwiek punktu odniesienia. Dlatego właśnie mamy ROI i ROE, żeby wszystko sprowadzić do % i wtedy można porównać co, tak naprawdę, się opłaca.

Jak liczyć ROI?

ROI jest bardziej uniwersalny i używam go zawsze, żeby wiedzieć, jak dobre jest dane przedsięwzięcie. ROI to z ang. Return On Investment, czyli zwrot z inwestycji i jest liczony tak:

Zwrot z inwestycji

Co trafia do licznika? Kwota, która po wszystkich wypłatach,opłatach i zaliczkach zostaje nam na kieszeni.
Co trafia do mianownika? Suma wszystkich wydatków, jakie ponieśliśmy, żeby uzyskać to, co w liczniku.

Uwaga!

Wiele osób nie uwzględnia wszystkich kosztów, choć są bardzo istotne i nie powinno się ich pomijać. Przykładem jest np. WFA, o którym będzie nieco dalej.

Przykład 1 – lokata w banku

Banki oferują obecnie lokaty na około 2% i jest to dochód przed opodatkowaniem. Tak naprawdę zanim zobaczymy odsetki na koncie, potrącą nam 19% tzw. podatku Belki, którego w żaden sposób nie możemy zoptymalizować. To oznacza, że mając cały czas stałą kwotę (np. 345.000 zł) na takiej lokacie i wypłacając sobie co miesiąc tylko odsetki, po roku moglibyśmy wypłacić 1,62% zainwestowanej kwoty (czyli 5.589 zł).

Przy obecnej inflacji, nie jest to nawet utrzymanie wartości posiadanego kapitału, bo ceny rosną szybciej.

 

Przykład 2 – flip na nieruchomości (jednorazowa inwestycja, wymagająca aktywnego zaangażowania)

Kupujemy mieszkanie do obrotu. Cena mieszkania przed remontem: 300.000 zł
Koszty około-transakcyjne (PCC, Prowizja, Notariusz): 21.000 zł
Koszty remontu (robocizna, materiały, wyposażenie): 24.000 zł,
nie zapominajmy też o:
Koszt czasu: 4.000 zł – czas który poświęcamy na zarządzanie całym procesem (ile byśmy zarobili będąc w tym czasie w pracy?).
Koszt opłat w czasie remontu: 1.000 zł


Sumaryczna wartość inwestycji: 350.000 zł (z czego 346.000 w gotówce + 4.000 wartość pracy)


Sprzedaż mieszkania za 370.000 zł (przychód)

Dochód z inwestycji: 20.000 zł (+ 4.000 zł dochodu za pracę)
Po odjęciu 19% podatku od dochodu zostaje: 16.200 zł <- to jest nasz licznik

ROI = 16.200 / 350.000 = 4,63 % (jednorazowo po 2-3 miesiącach trwania projektu)

Przykład 2 pokazuje jednorazowy zwrot z inwestycji, ale żeby porównać to np. z lokatą w banku należy rozpatrywać inwestycje w rocznym horyzoncie czasowym. W przypadku pokazanego wyżej flipa, jak zrobimy 1 taką transakcję na rok, to mamy w  4,63% w skali roku, ale jak uda nam się zrobić 2 takie operacje, to wyjdzie nam ponad 9% rocznie – czyli ponad 5x więcej niż na lokacie!

Przykład 3 – wynajem krótkoterminowy z zarządzaniem zewnętrznym (pasywna inwestycja, polegająca na zakupie mieszkania, które właściciel oddał w zarządzanie firmie, która podnajmuje je na doby)

Cena mieszkania: 180.000 zł
Koszty około-transakcyjne: 10.000 zł
Remont: 20.000 zł
Koszt wyposażenia: 5.000 zł
Koszt managera projektu: 5.000 zł 


Sumaryczna wartość inwestycji: 220.000 zł


Przychód z najmu  3.000 zł/miesiąc (brutto), w tym jest 8% VAT czyli zostaje 2.778 zł netto
Koszty:

  • -917 zł – opłata za zarządzanie 33% (w tym jest już prowizja portali, sprzątanie i wymiana tego co się zużywa)
  • -300 zł – opłaty administracyjne, za media + zaliczki
  • -100 zł – Własny Fundusz Awaryjny (WFA) przeznaczony na ewentualne awarie i bieżące naprawy lub remont

Dochód: 1.461 zł/miesiąc = 17.532 zł/rok
Podatek dochodowy: 0 zł

ROI = 17.532/220.000 = 7,97%

Nie został tu uwzględniony ewentualny, dodatkowy zysk przy sprzedaży i wyjściu z inwestycji, który może jeszcze podnieść ROI.

 

ROE – czym się różni od ROI?

ROE (Return On Equity) – to jest inny ułamek, ale bardzo podobny. ROE mówi nam o tym, ile zarabiamy na faktyczne zaangażowanych przez nas pieniądzach. Ma to znaczenie, kiedy się lewarujemy np. kredytem.

Zwrot z inwestycji

Przykład 4 – wynajem długoterminowy na pokoje

Zakup mieszkania na kredyt za cenę: 300.000 zł (z czego 250.000 zł z kredytu)
Wkład własny: 50.000 zł
Koszt remontu i opłat około-trasakcyjnych: 50.000 zł


Sumaryczna wartość inwestycji: 350.000, Suma zaangażowanego kapitału własnego: 100.000 zł


Przychód z najmu: 4 pokoje x 900 zł = 3.600 zł
Koszty miesięczne: 1400 zł (rata kredytu) + 600 zł opłaty za mieszkanie + 100 zł WFA = 2.100 zł
Dochód miesięczny: 3.600 – 2.100 = 1.500 zł
Podatek od dochodu: 0 zł
Średnio każdy pokój jest wynajmowany przez 11 miesięcy w roku (naprawy, zmiana lokatora itp.):
Dochód średnioroczny: 14.400 zł/rok

ROE = 14.400/100.000 = 14,4%
Dla porównania, gdybyśmy podobną inwestycję zrobili za gotówkę. ROI wyniosłoby:
ROI = (11×3.600 – 12×700) / 350.000 = 8,91%

Przykład 5 – flip we współpracy (2 osoby inwestują różne kwoty, ale zyski dzielą po równo, bo ten z mniejszym wkładem zajmie się wszystkimi sprawami)

Inwestor A ma 300.000 zł
Inwestor B ma 50.000 zł

Zakup mieszkania za 300.000 zł
Suma kosztów dodatkowych 50.000 zł


Sumaryczna wartość inwestycji: 350.000 zł,


Sprzedaż Mieszkania za 400.000 zł (przychód)
Dochód z inwestycji: 50.000 zł
Po odjęciu 19% podatku od dochodu zostaje: 40.500 zł <- to jest licznik

ROI = 40.500 / 350.000 = 11,57 % (jednorazowo po 2-3 miesiącach trwania projektu po 20.250 zł na głowę)

ROE_A = 20.250/300.000 = 6,75% w skali 1 inwestycji
ROE_B = 20.250/50.000 = 40,50% w skali 1 inwestycji, ale ciężko to nazwać inwestycją, bo tu de facto mamy do czynienia z mieszanką ciężkiej pracy i inwestycji

I tutaj możesz od razu wyłapać, dlaczego najbardziej zaawansowani inwestorzy robią jak najwięcej inwestycji na kredyt. Jeśli zrobisz inwestycje na nieswoim kapitale (np. banku, znajomych, współinwestora), to zwrot z zainwestowanego kapitału może wynieść nie 5%, nie 10%, a nawet kilkadziesiąt razy więcej, bo limitów de facto nie ma.

 


To był kolejny wpis z serii  NIERUCHOMOŚCI – tutaj znajdziesz pozostałe.

Co jest według Ciebie lepsze: Zarabianie większych kwot jednorazowo, czy budowanie stabilnego pasywnego przychodu?